El comprar o hipotecar una vivienda es de las decisiones financieras más importantes que una persona asume en su vida, por ello, debe conocer los términos que se utilizan en un proceso hipotecario.
El término hipoteca se confunde muchas veces con un préstamos hipotecario, pero no son lo mismo.
El préstamo hipotecario se refiere a cuando el cliente pide una cantidad de dinero al banco.
Puede haber préstamos sin hipoteca e hipotecas sin préstamo. Un banco puede conceder un préstamo sin hipoteca, si considera suficientes otro tipo de garantías.
Y no todas las hipotecas tienen que garantizar préstamos hipotecarios. Se puede garantizar con una hipoteca el pago de cualquier clase de deuda.
En este artículo te decimos los términos utilizados en un proceso hipotecario y así sea más fácil entender este proceso.
1. Hipoteca
Una hipoteca es un acuerdo entre usted y el prestamista, que le da al prestamista el derecho a tomar su propiedad si usted no paga el dinero que le ha prestado, más los intereses.
La hipoteca es un derecho que se orienta a garantizar el cumplimiento de una obligación sujetando algún bien al cumplimiento de esa obligación.
Si no se cumple la obligación, el acreedor tiene derecho a que se venda el bien para satisfacer, al menos en parte, la deuda. Es una garantía para el acreedor.
2. Crédito hipotecario
Un crédito hipotecario es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales.
En este caso, la propiedad adquirida queda en garantía o «hipotecada» a favor del banco para asegurar el cumplimiento del crédito y por ello este crédito lleva esa denominación.
Sin embargo, también un crédito hipotecario puede ser otorgado para fines generales, es decir, para utilizar el dinero en los proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee llevar a cabo.
En este caso, también se utiliza un bien inmueble para ser hipotecado y quedar como garantía del pago del préstamo recibido.
El crédito hipotecario ofrece una mayor flexibilidad, pero ello se asociará normalmente a un costo algo mayor.
3. Sujetos de la hipoteca
En general, cuando pensamos en una hipoteca, pensamos en que alguien hipoteca la casa que acaba de comprar para que le concedan el préstamo con el que la ha pagado.
Normalmente, los sujetos de la hipoteca son el deudor y el acreedor de la relación jurídica obligacional garantizada. Se denominan acreedor hipotecario y deudor.
El sujeto pasivo de la hipoteca, es el propietario del inmueble o titular del derecho real hipotecado, con independencia de que sea o no también deudor personal del crédito garantizado.
Puede suceder que el deudor y el dueño de la cosa hipotecada sean personas distintas. Por ejemplo, ese es el caso cuando alguien hipoteca un bien, pongamos como ejemplo su casa, para que a un familiar le concedan un préstamo hipotecario.
4. Objeto de la hipoteca
El objeto es un bien, específicamente un bien inmueble. Este derecho otorga a su titular, llamado acreedor hipotecario, el derecho de realización, por el que, ante el incumplimiento de la obligación principal u obligación garantizada, puede solicitar que el bien objeto de la garantía sea rematado judicialmente para obtener, a cambio de la cosa, una suma líquida de dinero que permita cancelar la deuda.
Se puede hipotecar más que una vivienda, pueden ser objeto de hipoteca toda clase de bienes inmuebles, e incluso determinados derechos que recaen sobre ellos como oficinas y locales, incluso algunos bancos aceptan hipotecar inmuebles que no sean edificaciones como, por ejemplo, fincas rústicas.
La hipoteca mobiliaria únicamente puede recaer sobre establecimientos comerciales, aeronaves, automóviles y otros vehículos a motor, así como los tranvías y vagones de ferrocarril de propiedad privada, maquinaria industrial y sobre la propiedad intelectual e industrial.
5. Tasas de interés
En una hipoteca a tasa fija lo que está prefijado de antemano es la cuantía de cada una de las cuotas.
Por su parte, la tasa de interés variable en una hipoteca se adapta a la variación de intereses de acuerdo a la inflación.
6. Calculadora hipotecaria
Una calculadora de crédito hipotecario es una herramienta que te ayuda a planificar y calcular la hipoteca que te podría ser otorgada en distintas instituciones financieras.
A medida que aumenta el plazo de la hipoteca, el banco concederá una cantidad mayor.
La razón es muy sencilla, vale más el dinero que se devuelve pronto que el que va a tardar mucho en devolver.
Los bancos valoran más el dinero de hoy que el dinero de dentro de mucho tiempo, de ahí que se estipulan intereses en los préstamos.
7. Portabilidad hipotecaria
La portabilidad hipotecaria, se refiere a que ahora es posible cambiar tu crédito de vivienda a alguna institución financiera que te ofrezca mejores condiciones de pago o de tiempo, también es conocida como créditos de sustitución hipotecaria.
Pero antes de hacerlo es necesario que realices un exhaustivo análisis para valorar si realmente es conveniente para tus finanzas personales.
Que un cliente contrate una hipoteca con un banco no implica que esté atado a él.
Si las condiciones que se contrataron al inicio de un crédito hipotecario no se adaptan a las necesidades del cliente, puede pedir una portabilidad hipotecaria a otro banco que le ofrezca mejores condiciones.
8. Novación de la hipoteca
Una novación hipotecaria es todo cambio que se realice en un préstamo hipotecario con posterioridad a su contratación y que implique un nuevo acuerdo de voluntades de las partes para renegociar el contrato.
Supone el cambio de alguna de las condiciones que tiene una hipoteca con el mismo banco que la otorgó.
Lógicamente, se efectúa de común acuerdo entre ambos, acreedor y deudor. La novación tiene como ventaja, frente a la portabilidad, un costo algo menor para el cliente porque permite hacer algunas modificaciones menores.
Para concluir es importante conocer todos los términos referentes a un proceso hipotecario para que no existan confusiones. Así podrás tener claridad de lo que significan estos términos en el momento de que decidas realizar cualquier proceso hipotecario.
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