¿Qué criterios de selección debes tomar en cuenta a la hora de escoger los proyectos de crowdfunding inmobiliario en los que invertir?
El crowdfunding inmobiliario básicamente consiste en el financiamiento colectivo de inversiones inmobiliarias. De esta manera, puedes invertir en distintos proyectos inmobiliarios a pesar de tener un pequeño capital.
En este artículo te vamos a decir los criterios de selección para escoger proyectos de crowdfunding inmobiliario en los que invertir.
A continuación, te explicamos cada uno de estos criterios en mayor detalle
1. Seleccionar una plataforma adecuada
El primer paso, que probablemente es el más obvio, es seleccionar la plataforma adecuada a través de la cual vas a poder invertir en crowdfunding inmobiliario.
De nada sirve invertir en un proyecto que tiene una fachada espectacular si resulta que la plataforma es una estafa.
Por ello es muy importante invertir únicamente a través de plataformas probabas, estables, fiables, solventes y profesionales.
2. Retorno ofrecido
Una vez que ya sabes qué plataforma utilizar, ya puedes comenzar a filtrar entre distintos proyectos para poder invertir únicamente en los que cumplen tus criterios de selección.
Esto es algo muy subjetivo puesto que depende de cuál sea el costo de oportunidad de tu dinero. Por lo tanto, el retorno que para ti pueda ser aceptable, para otra persona puede ser demasiado bajo o, viceversa.
Considera los proyectos que ofrecen un retorno mínimo del 12% anual puesto que si el retorno es inferior, hay que preferir invertir en otro tipo de activos que tienen menos riesgo.
Por lo tanto, debes plantear que retorno mínimo estás dispuesto a aceptar al invertir en crowdfunding inmobiliario.
3. Horizonte de inversión
El siguiente criterio que tienes que tener en cuenta a la hora de escoger proyectos en los que invertir es su horizonte de inversión.
En otras palabras, ¿cuánto tiempo va a durar la inversión? En algunos casos, el plazo está claramente definido. Por ejemplo, un proyecto puede tener un plazo de inversión de 9 meses y otro de 18 meses. Por lo generar, es raro ver proyectos de menos de 6 meses y de más de 24 meses.
En el crowdfunding inmobiliario, el plazo va a depender mucho del tipo de proyecto de que se trate. Toma en cuenta que las inversiones inmobiliarias suelen ser inversiones a medio y largo plazo, por lo que es frecuente ver proyectos de entre 24 y 36 meses, aunque hay por supuesto proyectos de tan sólo 12 meses también.
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario no suelen ofrecer un mercado secundario. Por lo tanto, no es conveniente invertir en proyectos que excedan el plazo en el cual vayas a necesitar el dinero invertido. Por ejemplo, si sabes que dentro de 12 meses vas a necesitar el dinero, pues no inviertas en proyectos de una duración de más de 9-10 meses para estar seguro.
4. Tipos de proyectos
Como te mencioné antes, hay distintos tipos de proyectos dentro del crowdfunding inmobiliario.
Esencialmente se pueden distinguir 3 grandes categorías:
- Compra para alquiler.
- Compra para renovación y posterior reventa con plusvalía.
- Préstamos a promotores.
Lo más importante que requieres considerar es que debes invertir en un tipo de proyecto u otro en función de cuáles sean tus aspiraciones.
Si lo que quieres es recibir ingresos pasivos todos los meses, entonces deberás invertir en proyectos que consistan en la compra y alquiler de la vivienda o en los préstamos a promotores.
En cambio, si lo que quieres es acumular patrimonio, entonces deberás concentrarte en los proyectos de compra-venta con plusvalía.
También puedes combinar los distintos tipos de proyectos para tener una cartera bien diversificada, pero esto dependerá de la estrategia que aplique cada inversor.
5. Características del proyecto
Este es, sin duda alguna, el criterio más amplio y subjetivo de todos. Los elementos a considerar a la hora de escoger los proyectos de crowdfunding inmobiliarios en los que invertir son los siguientes:
Gestor: cada proyecto va a tener un gestor que se va a encargar de llevar todo el papeleo, obtener los permisos necesarios, encontrar inquilinos o compradores, etc. Por lo tanto, tienes que analizar la experiencia del gestor y los proyectos anteriores que ha realizado.
Ubicación geográfica: además de considerar elementos obvios como el país y la ciudad en la que se ubica el proyecto, debes valorar si el bien inmueble está en un sitio céntrico. En caso negativo, debes considerar si al menos está en una zona con potencial de apreciación.
Precio en metros cuadrados: lo ideal es invertir en proyectos cuyo precio de adquisición en m2 sea inferior a la media del mercado de la zona. Este es un dato que te indica la propia plataforma en la página de descripción del proyecto.
Planos: esto te permitirá darte una idea de la distribución del bien. Si crees que no está distribuido correctamente probablemente otras personas piensen lo mismo y no sea un bien muy popular cuando se vaya a poner en alquiler o venta
Fotos: con esto vas a poder ver cómo está actualmente el bien o cómo se prevé que va a ser construido. De nuevo, te podrás dar una idea de cómo quedará y de si crees que es algo que va a interesar a los potenciales inquilinos o compradores.
Garantías: a diferencia de lo que ocurre con el crowdlending, en crowdfunding inmobiliario no suele haber garantía de recompra en caso de retraso en el pago del préstamo. Por lo tanto, es importante que analices qué garantías ofrece el gestor o promotor del proyecto. Lo más frecuente es que haya una garantía sobre el propio bien (como ocurre con las hipotecas y los bancos), pero también puede haber garantías reales o personales por parte de los gestores del proyecto.
Números: revisa todos los números del proyecto. Por ejemplo, si hay financiamiento bancario para parte del proyecto, la comunidad, el gasto energético del edificio y demás impuestos, etc.
Para concluir, con todos estos elementos puedes escoger buenos proyectos en los que invertir en crowdfunding inmobiliario.
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