La enajenación de bienes inmuebles se refiere a la acción de vender una propiedad, transmitiendo el derecho real a otra persona, ya sea de forma onerosa o lucrativa.
La transferencia de dicho derecho puede ser total o parcial, en la que su entrega puede pasar en forma de compraventa, donación o renta.
Este tipo de operación se encuentra normada por el artículo 14 del Código Fiscal de la Federación. Que a la letra indica:
“Artículo 14 Definición de enajenación de bienes.
Se entiende por enajenación de bienes:
I. Toda transmisión de propiedad, aun en la que el enajenante se reserve el dominio del bien enajenado.
II. Las adjudicaciones, aun cuando se realicen a favor del acreedor.
III. La aportación a una sociedad o asociación.
IV. La que se realiza mediante el arrendamiento financiero.
V. La que se realiza a través del fideicomiso, en los siguientes casos:
a) En el acto en el que el fideicomitente designe o se obliga a designar fideicomisario diverso de él y siempre que no tenga derecho a readquirir del fiduciario los bienes.
b) En el acto en el que el fideicomitente pierda el derecho a readquirir los bienes del fiduciario, si se hubiera reservado tal derecho.
Cuando el fideicomitente reciba certificados de participación por los bienes que afecte en fideicomiso, se considerarán enajenados esos bienes al momento en que el fideicomitente reciba los certificados, salvo que se trate de acciones”…
En este artículo te hablaremos del concepto de enajenación relacionada con las operaciones realizadas con bienes inmuebles.
Tipos de enajenación inmobiliaria
Enajenación a título oneroso
En este tipo de enajenación, se genera un compromiso recíproco entre las partes, naciendo derechos y obligaciones que se derivan del acto que se va a celebrar.
De esta manera, se obtiene una ganancia económica si se estipula así o algún otro derecho real. En esta clase de enajenación se encuentran la compraventa, venta, permuta y contratos de arrendamiento.
Enajenación voluntaria
Esta acción se realiza cuando se deriva de la voluntad propia del dueño de un bien inmueble, recibiendo diferentes ofertas y ejecutando una negociación respectiva según el caso.
Enajenación a título gratuito
En este acto, una persona se obliga o dispone de un derecho con una intención generosa, es decir, que en el momento que se celebre el acto, solamente una de las partes asume el cumplimiento de las prestaciones y libera al otro de cualquier obligación.
Cuando se realiza la enajenación a título gratuito, no se recibe alguna remuneración económica. Este es el caso de las donaciones, el testamento o las cesiones.
Enajenación obligatoria
Esta clase de enajenación se lleva a cabo por una orden de un juez o inducida por algún abogado durante el proceso de negociación. Un claro ejemplo de esta enajenación puede ser la entrega de un bien inmueble como pago de una deuda.
Impedimentos para enajenar
Hay algunos casos en los que no está permitida la enajenación de bienes. Realmente se trata de una limitación al ejercicio de la facultad de disponer de los bienes propios. Las prohibiciones solo rigen para los supuestos de enajenación voluntaria.
Las prohibiciones de disponer pueden ser absolutas o relativas.
- Absolutas: impiden cualquier acto de disposición, gravamen o limitación.
- Relativas: se refieren a la limitación de determinadas facultades.
Impuestos por pagar en la enajenación de bienes inmuebles
El impuesto que se debe pagar por la enajenación de bienes inmuebles es el Impuesto Sobre la Renta (ISR). Cuando se habla de renta se refiere a la ganancia como tal, no a un arrendamiento.
Este impuesto solo se causa en enajenación con contraprestación pecuniaria, es decir, por ventas o cesión de derechos con una contraprestación, ya que lo que grava dicho impuesto es justamente la ganancia que está obteniendo el enajenante.
La ganancia de la enajenación es muy fácil de tener, ya que es el valor en el que se está vendiendo una propiedad, menos el valor en que se compró.
Finalmente, conocer lo que significa la enajenación de bienes inmuebles, es de vital importancia, por lo que se recomienda conocer el tema ampliamente, además de lo que se dió a conocer en este artículo.
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