La inversión inmobiliaria puede parecer un negocio complicado, pero la mayoría de los inversionistas pierden dinero en actividades mal gestionadas.
Si aciertas con estos detalles en la gestión de una propiedad, el resto generalmente será más fácil organizar y administrar.
Algunos de estos riesgos los enfrentan tanto los inversionistas de alquiler a largo plazo como a corto plazo, mientras que otros son exclusivos de uno u otro.
Los mismos principios se aplican a menudo también a la inversión en terrenos, locales comerciales y casas habitacionales.
Aquí hay tres grandes riesgos en los que deben enfocarse como inversionistas inmobiliarios y cómo resolverlos.
1. No considerar los costos reales de las reparaciones
A menos que compres propiedades de alquiler nuevas, es muy probable que se necesiten algunas reparaciones o actualizaciones cuando se compra una propiedad de inversión.
Las reparaciones pueden variar desde pequeños retoques estéticos (un trabajo de pintura, arreglar un protector contra salpicaduras, etc.) hasta un piso completo y una renovación.
Cuando se evalúa una propiedad potencial para la compra, uno de los trabajos más complejos que asume como inversionista es estimar con precisión los costos de reparación.
Solución
Primero, incluya una cláusula de contingencia en su contrato que le permita retirarse del trato, con un reembolso completo del depósito, si la inspección de la casa revela problemas desconocidos con la propiedad.
Asegúrese también de recorrer la propiedad con al menos algunos contratistas de confianza para conocer sus opiniones sobre las reparaciones necesarias.
Hágales preguntas de sondeo sobre qué problemas pueden no ser visiblemente obvios, pero que, no obstante, deben abordarse.
Cableado, estructura, plomería, conductos, el techo, el calentador de agua, haga la mejor inspección que pueda de cada uno y obtenga opiniones de su agente de bienes raíces y contratistas.
Además, asegúrese de preguntarle al vendedor sobre la antigüedad de cada uno de los anteriores, ya que es posible que pueda proporcionar detalles. Solo asegúrese de corroborar su palabra con opiniones de expertos y facturas (si están disponibles).
2. No considerar correctamente los gastos de arrendamiento
Casi todos los nuevos propietarios subestiman los costos de poseer y administrar una propiedad de alquiler.
Estos son algunos de los gastos que puede esperar encontrar como propietario más comunes:
- Tasa de desocupación: 4-8% del alquiler
- Gestión de la propiedad: 10-12% del alquiler (incluidas las tarifas de colocación de nuevos inquilinos)
- Reparaciones mayores: 7-10% del alquiler
- Mantenimiento: 5% del alquiler
- Administrativo, viajes y varios: 2-3% del alquiler
Estos varían mucho, por supuesto. Como regla general, la “regla del 50%” es sorprendentemente precisa y estipula que alrededor de la mitad del alquiler se destinará a gastos no hipotecarios.
Por supuesto, también tendrá que tener en cuenta el pago de su hipoteca si compra con financiamiento.
Solución
Al hacer su tarea, puede reunir estimaciones precisas para todos los gastos enumerados anteriormente.
Es un gasto de mano de obra, independientemente de si usted está haciendo el trabajo o si alguien más lo maneja por usted.
Las propiedades más antiguas necesitarán más reparaciones importantes, así que haga un presupuesto en consecuencia.
Tenga en cuenta que el mantenimiento preventivo puede reducir significativamente sus costos de reparación a largo plazo.
Al verificar los impuestos a la propiedad, no solo mire la factura de impuestos del año pasado. Asegúrese de que el valor tasado no cambie drásticamente en función de la transferencia.
Como cualquier otro gasto relacionado con la propiedad que se discutió en las secciones anteriores, sea conservador y estime correctamente.
3. Gastar montos importantes en la reparación de los daños hechos por el inquilino
Vale la pena repetirlo: cuando firma un contrato de arrendamiento, entrega la posesión de un activo por valor de miles de pesos. Cualquier cosa puede pasar a partir de ese momento.
Los inquilinos pueden organizar fiestas ruidosas, dejar el clima apagado cuando se van de viaje o perforar todos los gabinetes de la cocina.
Solución
Nuevamente, los propietarios pueden prevenir daños a los inquilinos mediante una evaluación agresiva de los inquilinos.
Cuando se comunique con los propietarios actuales y anteriores, pregunte específicamente qué tan bien el inquilino trató su propiedad. Específicamente, pregunte acerca de su limpieza, pero no se detenga ahí.
Como paso final en el proceso de selección de inquilinos, vaya e inspeccione físicamente la casa actual del inquilino.
Incluya en su contrato de arrendamiento una cláusula que especifique las inspecciones semestrales y realícelas. Eso tiene dos propósitos:
- Le avisa si los inquilinos no están tratando bien su propiedad, para que pueda enviarle un aviso de reparación.
- Establece expectativas y envía un mensaje claro de que es su propiedad y usted la cuida y ellos son responsables de hacer lo mismo: que no tolerará el abuso o la negligencia de su propiedad.
Como se señaló, realizar estas inspecciones puede llevar mucho tiempo, pero el riesgo de no ejecutarlas supera la molestia de hacerlo.
Para concluir ninguno de los errores anteriores es particularmente difícil. Sin embargo, los nuevos inversionistas inmobiliarios se equivocan todo el tiempo y pierden miles de pesos en estos errores.
¿Quieres aprender más del tema? Asiste con nosotros en LGC Real Estate School y recibe un entrenamiento. Ven a nuestros seminarios, llámanos 55 53636140 o visitanos en FB https://es-la.facebook.com/LGCRealEstateSchool/